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業主大會成立暨首屆業主委員會選舉程序

时间: 2018-07-03 15:40     来源:01彩票     查看: 次

一、成立條件:

1、物業管理區域內,已交付業主的專有部分面積達到建築物總面積50%以上或者交付的房屋套數達到總套數50%以上的。

2、首套房屋交付已屆滿兩年且交付的房屋套數達到總套數20%以上的。

3、物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同屆滿前90天的。

符合上述條件之一起30日內,建設單位應當向物業所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)書面申請成立業主大會。

二、業主大會成立和業主委員會選舉的組織、指導:

1、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織、指導本轄區內業主大會的成立和業主委員會的工作。

2、居民(村民)委員會協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展物業管理有關工作。

3、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當自接到成立業主大會申請之日起15日以內,會同物業所在地縣級以上人民政府房地産行政主管部門組織業主成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議。籌備組由業主代表,建設單位、房地産行政主管部門、街道辦事處(鄉、鎮)人民政府和居民(村民)委員會代表組成。籌備組中業主代表人數不得少于總人數的三分之二。籌備組組長由街道辦事處(鄉、鎮)人民政府代表擔任。

建設單位未及時書面報告申請成立業主大會的,同一物業管理區域內已交付專有部分10%以上的業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)提出成立業主大會的書面申請,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)有權責令建設單位在30日內改正。

建設單位拒不履行協助籌備成立業主大會相關義務的,應當限期改正。違反法律、法規、規章的,縣級以上人民政府房地産行政主管部門應當依法處罰,並將處罰結果抄送街道辦事處(鄉、鎮人民政府)。

三、業主大會成立和業主委員會選舉籌備組

1、成立籌備組前期工作小組:

前期工作小組由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)人員、建設單位代表、縣級以上房地産行政主管部門人員、居民(村民)委員會人員、業主代表組成,其中業主代表人數不得少于總人數的三分之二。

前期工作小組應做好以下工作:

1)、按法規規定制訂籌備組成員中業主代表條件;

2)、按實際情況﹙業主總人數、樓幢數、組團數、單元數等﹚確定籌備組總人數;

3)、按具有區域代表性原則,采取業主自薦或推薦原則報名或申請參加籌備組;

4)、審查申請參加籌備組成員﹙候選﹚業主身份及條件;

5)、在物業管理區域公示籌備組成員候選業主(公示3天)【以街道辦事處(鄉、鎮)人民政府名義公示】

6)、接受並處理業主異議;

7)、公示籌備組成立【以街道辦事處(鄉、鎮人民政府)名義公示】,公示7天。

2、籌備組成員分工,並將分工、聯系方式在物業管理區域公告

3、籌備組按照分工開展下列工作:

1)、向建設單位提取首次業主大會所需文件、資料;

2)、向建設單位依法提出籌備組工作經費和召開首次業主大會會議所需經費預算;

3)、需要對首次業主大會會議合法性進行公證的,籌備組應當委托公證機構進行全過程公證;

4)、確認業主大會成員(業主)身份、投票權數和專有部分面積、建築區域計算投票比例的總建築面積;

5)、確定首次業主大會會議表決規則;

6)、確定首次業主大會會議投票權數截止變動時間;

7)、擬定管理規約草案、業主大會議事規則和業主委員會工作規則草案;

8)、根據項目規模、物業類型、業主總人數擬定業主委員會組成人數﹙5——15人﹚,按百分之二十差額確定業主委員會候選人人數及資格條件和候選人産生辦法;

9)、依據辦法産生並提出候選人建議名單;

10)、確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

11)、若采用業主代表參會的形式召開業主大會會議,則應擬定業主代表産生的辦法,並按該辦法産生業主代表;

12)、召開首次業主大會會議的其他准備工作。

上述事項應當在物業管理區域顯著位置予以公示,公示時間不少于7日。

公示期內籌備組應當參考業主的建議和意見對相關事項進行修改,並將修改後的文本向業主公示。對業主的建議和意見未采納的,應作說明。

首次業主大會會議召開前15日,籌備組應當將首次業主大會會議議題和需要業主表決的內容以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告並告知街道辦事處(鄉、鎮人民政府),公告期不少于15日。

籌備組應對上述公告事項及公告地點予以拍照,並將相關公告資料及拍照資料存檔備查。

四、首次業主大會會議召開:

1、按表決事項制作表決票;﹙表決表應明確表決事項。填寫要求。候選人應按姓氏筆劃多少順序排序,姓氏筆劃相同,以漢語拼音爲序。

2、根據投票點的需要制作投票箱,投票箱需由籌備組全體人員驗箱後封箱,並作記錄,引入公證機制的,公證人員應參加驗箱、封箱。

3、籌備組委托工作人員或由業主代表送達選票,並作好相關記錄;

4、票箱設置在公共場所的,應有專人管理,以避免票箱的損壞或丟失;

5、業主投票期間,宜對投票人數作記錄。以適時掌握已投票業主人數;

6、按規定時間、地點開箱、計票。公示表決結果;

7、開箱前應推選唱票人、計票人、監票人(宜在業主代表中産生,不能由籌備組人員擔任。)

8、開箱前應由主持人介紹參會監督人員,籌備組組長介紹大會籌備情況;

9、計票過程中若中途中斷計票,則應對選票進行封存;

10、引入公證機制的,公證人員應參加並對現場工作進行公證;

11、開箱、計票現場應通知街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、縣級以上人民政府房地産行政主管部門相關領導現場監督;

12、開箱後應對參加表決總票數、有效票數、廢票、棄權票進行統計、記錄並宣布;

13、唱票、計票、監票工作結束後應立即對結果進行統計,並宣布表決結果;表決結果應由唱票、計票、監票人員和監督人員簽字確認;

14、公證人員宣布公證結論;

15、工作人員對所有表決票進行封票並由唱票人、計票人、監票人對封票進行簽字封存。

16、表決通過業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則、選舉並當選的業主委員會成員,應當經專有部份占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

17、推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加會議前3日以內,就需業主大會會議表決的事項書面征求其所代表業主的意見,業主代表不能代替業主本人作出決定。表決書應當經業主本人簽字後,由業主代表送達業主大會會議投票表決。

18、業主授權監護人、物業使用人參加業主大會會議就相關事項投票表決的,業主應對投票表決的意向寫入授權書。授權書同表決票一並投入票箱。

五、業主大會成立:

1、首次業主大會會議表決結果作出後3日以內,應當由籌備組在物業管理區域顯著位置公告,公告時間不少于7日;

2、業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則,並選舉産生業主委員會之日起成立;

3、業主委員會應當自選舉産生之日起30日以內,依法向物業所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案;

4、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在15個工作日內予以備案,出據備案證明,並在備案後7日以內將備案材料抄送縣級以上人民政府房地産行政主管部門;

5、首次業主大會會議籌備組至業主大會成立解散。

 

一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,是物業管理區域的最高權力機構,代表和維護全體業主的合法權益。業主大會遵照業主大會議事規則的約定,依法釆取業主大會會議的形式選舉産生業主委員會作爲業主大會的執行機構,業主委員會在業主大會的授權下,就授權事項履行職責。


附件:

四川省業主大會設立操作表格(示範):

四川省業主大會設立操作表格(示範).doc


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